Investment & Development Solution _ 1
호텔 투자개발쪽으로 진출하려면 어떠한 방법이 있나?

필자는 현재 IHG 미주 본사의 Capital Investment & Transactions 부서에서 호텔 투자개발을 담당하고 있습니다. 호텔 업계에 계신 선배님들의 권유로 2년 전부터 페이스북과 블로그에 호텔 투자개발에 대한 글을 종종 쓰게 있습니다. 최근 호텔아비아 장진수 편집장의 권유로 호텔 투자개발 부분에 대한 이해를 넓히고 더 많은 업계의 후배분들에게 도움이 될 수 있도록 호텔아비아에 글을 기고하게 되었습니다.

제가 지금까지 후배들로부터 많이 들었던 질문은 ‘호텔 투자개발쪽으로 진출하려면 어떠한 방법이 있는가요?’ 였다. 저도 15년 전에 같은 질문을 외국계 호텔 투자회사 임원에게 드렸던 기억이 있습니다. 제가 들은 답변은 ‘호텔을 더 경험하고 Real Estate & Finance를 공부해라’ 였습니다. 그때는 왜 그래야 하는지 이해는 못했지만, 그 조언을 따라 하다 보니 지금의 자리에 온 것 같습니다. 이 질문에 답변을 드리기 위해서는 우선 ‘호텔 투자개발의 업무’와 어떤 ‘지식과 경험’들이 필요한지 설명이 필요합니다.

호텔 투자개발은 (1)땅을 사들인 후 호텔을 건설하는 신축 개발(New Build Development), (2)일반 건물을 사들인 후 호텔로 바꾸는 용도 변경(Hotel Conversion), (3)기존 호텔의 매입(Acquisition), 그리고 (4)호텔의 매도(Disposition) 등의 업무를 합니다. 땅, 건물, 호텔 등의 부동산을 매입하고 매도하는 업무가 필수이기에, 호텔 투자개발은 부동산 업무에 속합니다. 그리고 사업자 등록증을 보면 호텔은 ‘부동산 임대업’으로 분류되는데, 이는 객실이나 미팅룸을 손님들에게 일정 기간 동안 임대를 주고 수익을 얻기 때문입니다. 하지만 호텔업이 일반 부동산과 다른 점은 호텔의 ‘서비스(Service)’라는 중요한 속성을 포함하고 있다는 것입니다. 이 때문에 호텔 운영을 간과하게 되면, 호텔 투자개발은 실패할 확률이 높아집니다. 따라서 저는 호텔 산업을 서비스와 부동산이 공존하는 산업으로 생각합니다.

호텔 투자개발에는 (1)호텔 투자 회사(Investment Company), (2)호텔 운영사(Management Company), (3)호텔의 건축과 레노베이션을 담당할 디자인, 건축, 시공사와 시행사(Hotel Design / Architect / Developer & General Contractor), 그리고 (4)다양한 계약서를 작성하고 검토해 줄 변호사(Real Estate Law Firms)들이 같이 일을 하게 됩니다. 따라서 호텔 투자개발을 하기 위해서는 (1)부동산과 재무(Real Estate & Finance), (2)호텔 운영(Hotel Operations), (3)호텔 디자인, 건축, 건설(Hotel Design / Architect / Construction), 그리고 (4)부동산 법(Real Estate Law) 등의 다양한 지식과 경험이 필요합니다. 그렇다고 위의 4가지를 다 마스터해야 하는 것은 아닙니다. 한 가지 분야에 전문성을 가지고 있으면서, 다른 분야의 언어를 알아듣고 소통할 수 있을 지식과 경험을 가지고 있으면 됩니다. 예를 들면, 부동산 재무쪽에 전문가인 사람이 ‘매매계약서(Purchase & Sale Agreement)’ 협상 업무를 하게 된다면, 변호사분들이 매매계약서를 작성한다 하더라도, 그 계약서를 읽고 변호사들과 상의할 수 있을 법률지식은 있어야 합니다.

호텔 투자개발쪽으로 진출하려는 방법은 현재 본인이 가진 전공과 능력에 따라 달라질 수 있습니다. 호텔 경영, 일반 경영, 문과쪽 전공을 하신 분들은 호텔 운영을 이해하고, Real Estate & Finance 공부를 하시기 바랍니다. 학부에서 경영에 대한 공부를 하신 경우가 많기에, MBA 보다는 부동산 석사 과정이나 CFA(Chartered Financial Analyst) Level 1 정도를 취득하면 좋을 것 같습니다. CFA Level 3까지는 필요는 없으나 Level 1 정도에 도전하게 된다면, 어느 정도의 Finance 지식을 가지게 될 것입니다. 디자인, 건축, 건설 쪽의 전공을 하신 분들은 호텔 건설이나 레노베이션 업무를 자주 접하고, 부동산 석사 과정이나 MBA를 이수하면서 경영학과 Finance에 대한 지식을 쌓기 바랍니다. 법률쪽 전공을 한 분들은, 상업용 부동산 업무를 하면서 호텔 매매의 경험을 쌓기 바랍니다. 그 후 Finance, 특히 Feasibility Analysis(타당성 분석)에 대한 지식을 쌓는다면 호텔 투자개발 쪽으로 옮겨 오기 쉬울 것입니다.

본인의 전공과 능력이 다르더라도, 호텔 투자개발쪽으로 진출하기 위해서는 호텔 산업과 Real Estate & Finance에 대한 충분한 이해가 있어야 한다는 것이 공통 사항입니다. 호텔 투자개발자는 투자자와 금융기관을 설득시키기 위하여 호텔 운영 계획, 타당성 분석, 투자 수익 분석 등을 준비해야 합니다. 호텔 산업에 대한 이해와 Real Estate & Finance의 지식과 경험이 없이는 투자가들을 설득시키기 어렵습니다.

그리고 공부를 하면서 기회가 된다면 투자회사나 부동산 회사에서 인턴십 자리를 찾기 바랍니다. 어깨 너머로 배운 잠깐의 경험은 본인이 가지고 있는 지식과 미래의 진로에 대한 시야를 크게 넓혀줄 것입니다. 자신이 세운 꿈에 가는 길은 다양할 수 있고, 지식과 경험이 더해지면서 더 좋은 꿈으로 바뀔 수 있죠. 제일 중요한 것은 내가 좋아하고 즐길 수 있는 천직을 찾는 것에 있는 것 같습니다. 모든 사람은 행복할 권리가 있기 때문입니다.

장요성 Yosung Chang
IHG
​Director - Capital Investment & Transactions

[호텔 투자개발에 대해 궁금한 점이 있다면?]
호텔 투자개발 부문에 대해 궁금한 점이나 해결이 안 되는 점이 있으신 분은 이메일 hotelavia@hotelavia.net으로 문의를 주십시오. ‘Investment & Development Solution’ 지면을 통해 최선의 답변을 드리도록 하겠습니다.