최근 몇 년 동안 미국의 호텔개발 쪽에서 핫한 주제 중 하나가 모듈러 호텔입니다. 모듈러 호텔 컨셉은 오랜 동안 있어왔지만, 최근에 들어와서 미국의 호텔 건설에 자주 쓰이고 있는 방식입니다. 아직까지는 목조기반의 모듈러 호텔이 주를 이루고 있어 저층(4~5층 건물) 호텔 건설에 주로 쓰였는데, 최근에는 철재기반의 모듈러 호텔이 등장하기 시작하면서 고층 호텔 건설에도 쓰이기 시작하였습니다.

저도 처음에는 모듈러 호텔에 대한 지식이 부족하여 반신반의하고 있던 중에, 호텔 프로젝트를 같이하고 있는 건축가(Architects), 디자이너(Designers), 시공사(General Contractors) 분들과 대화를 하면서 모듈러 호텔에 대한 인식이 바뀌었습니다.

모듈러 호텔이란?

모듈러 호텔이란 표준화된 객실들을 모듈러 공장에서 생산하여, 호텔 건설 현장으로 객실을 가지고 와서 조립하여 만든 호텔을 말합니다. 벽, 창, 객실 냉난방 기기, 배관, 배선, 화장실, 가구 등 호텔 객실을 이루는 대부분의 구성요소들이 모듈러 공장에서 조립되어 하나의 객실 유닛(Unit)으로 건설현장으로 배달이 됩니다. 보통 모듈러 객실 사이즈는 컨테이너 크기와 비슷하며, 배나 육로로 수송이 가능하게 됩니다. 수송이 용이하기 때문에, 모듈러 공장은 인건비가 조금 더 싼 중소 도시에 위치하고 있습니다. 일반적으로 모듈러 호텔은 1층 Lobby와 Elevator Bay를 콘크리트로 건설하고 난 후에 객실 유닛들을 가지고와서 조립하기 시작합니다.

모듈러방식이 호텔 건설에 자리 잡기 전에는, 조립식 화장실(Bathroom Pods) 방법이 호텔 건설에 종종 사용되었습니다. 객실 화장실만을 공장에서 생산하여 건설 중인 호텔에 넣는 방법입니다. 타일, 욕조, 세면대, 변기 등의 설치가 공장에서 반복적으로 이루어지기 때문에 완성품의 품질이 높다는 장점이 있습니다. 다만 조립식 모듈형 화장실을 건설 현장에서 설치하다보면 Pods의 밸런스나 파이프 연결이 어긋나는 경우가 종종 있었습니다.

모듈러 호텔의 장점

모듈러 호텔 건설에는 다음과 같은 장점이 있습니다.

건설기간의 단축: 토지 공사가 진행되는 동안 객실 모듈을 만들 수 있고, 토지공사가 끝난 후에 바로 객실 모듈을 옮겨와 현장에서 조립할 수 있기에 건설 시간이 단축 될 수 있습니다. 특히 교통과 소음 문제가 발생할 수 있는 도심 지역의 호텔 건설에는 모듈러 호텔 건설 방법이 하나의 대안책이 될 수 있습니다. 보통 중소형 호텔(100개~200개의 객실)의 경우 6개월 정도의 건설기간이 단축된다고 합니다.

건설 비용의 절감: 모듈러 공장이 있는 중소도시의 인건비가 대도시의 인건비 보다 낮기 때문에 비용의 절감이 있을 수 있습니다. 하지만 수송비용과 조립 비용의 증가로 건설비용의 절감이 크지 않을 수 있습니다.

빠른 투자 회수: 건설기간이 단축되는 만큼, 호텔의 개관이 빨라지고, 투자금의 회수도 그만큼 빨라지게 됩니다. 화폐의 시간가치(Time Value of Money)를 고려한다면, 6개월의 건설기간 단축은 투자의사 결정에 의미가 없는 것은 아닐 것입니다.

품질의 향상: 모듈러 조립이 건설현장 보다는 깨끗한 공장에서 진행되고, 반복적인 생산으로 인한 숙련된 인력으로 객실을 조립하기에, 모듈러 호텔의 객실은 품질이 더 뛰어나다고 합니다.

객실간의 소음 감소: 일반적으로 호텔은 두 객실이 한 벽면을 공유하는 경우가 있어, 객실간 소음이 문제가 될 수 있습니다. 모듈러 호텔은 객실 유닛 4면이 모두 벽이나 유리창을 가지고 있어야 합니다. 따라서 모듈러 호텔은 두 객실 사이에는 두개의 벽면이 존재하게 되므로, 객실간 소음 문제가 줄어들게 됩니다.

모듈러 호텔의 단점

하지만 모듈러 호텔 건설이 모든 건설에는 적용될 수 없고 다음과 같은 단점도 가지고 있습니다.

완성도 높은 설계와 준비: 모듈러 호텔 건설의 가장 큰 문제점은 호텔의 토지와 지반 공사 후에 모듈러 객실을 조립할 때 나타납니다. 아주 사소한 계측 오차로 파이프 연결에 어려움을 겪는 경우가 있거나, 모듈러 간에 조립이 안맞는 경우가 생깁니다. 따라서 모듈러 호텔 공사는 모든 설계가 100% 완성 되었을 경우에 시작해야 하고, 되도록이면 건설 중에 변경사항(Change Order)이 없어야 합니다.

경험있는 건축가와 시공사: 모듈러 호텔 공법은 아직 보편화 되지 않았기 때문에 모듈러 호텔 공사에 경험이 있는 건축가와 시공사를 찾는 것이 중요합니다.

객실의 크기와 모양의 한계: 모듈러 객실은 건설 현장으로 수송해야 하기 때문에, 컨테이너 크기에서 크게 변할 수 없습니다. 그러므로 다양한 객실의 모양과 크기가 요구되는 호텔 건설에는 적합하지 않을 수 있습니다. 일반적으로 Full-Service Hotel 보다는 객실의 스텐다드화가 보편화 되어있는 Select-Service Hotel에 모듈러 공법이 적합합니다.

인허가 과정: 모듈러 공법이 아직 보편화 되어있지 않아서 인허가 과정에서 해당 공공기관과의 협조와 이해가 필요합니다. 미국에서는 각 주마다 혹은 각 도시마다 인허가 기준이 다르기에, 모듈러 공장이 있는 곳과 호텔 건설 현장의 기준 중에서 더 보수적인 기준을 적용해야 합니다. 또 모듈러 객실은 미국에서 완성품으로 취급하기에, 공장이 있는 도시의 검사관을 거쳐야 객실 유닛이 공장을 떠날 수 있습니다.

모듈러 호텔 공법을 고려하기 전에 다음과 같은 점을 생각해 봐야할 것입니다.

- 노동비용이 높은 도심지에 있는가?

- 객실의 크기가 일정한가?

- 공사 기간을 단축시켜야 하는가?

- 모듈러 건축을 경험한 건축가와 시공사가 있는가?

모듈러 호텔 공법은 건설의 기간과 비용을 줄여준다는 이점에 의해서 호텔 디벨로퍼 사이에서는 핫한 이슈가 되어 있습니다.

하지만 아직 모듈러 호텔은 초기단계에 있고 모든 호텔건설 프로젝트에 적합한 것이 아니기 때문에, 호텔 디벨로퍼들은 모듈러 호텔에 대한 접근을 신중이 할 필요는 있습니다.

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장요성_ IHG, Director - Capital Investment & Transactions