한국 호텔 객실공급, 과연 과잉인가?

호텔아비아에서는 창간부터 국내 호텔 공급 과잉문제를 꾸준히 다뤄왔다. 공급과잉 여부에 대한 의견이 팽팽이 대립하는 가운데 이에 대한 집중적인 논의를 하고자 자리를 마련했다. 공급과잉인지 적정인지, 또는 부족인지를 판단하고 현재 상황에 대한 진단과 미래 전망, 그리고 각각의 해결방안을 호텔업 관계 전문가 30인에게 들어봤다. 판단은 독자 여러분의 몫으로 남겨둔다.

Part 1. 객실 공급 과잉이다, 하지만 과잉을 유연하게 바라봐야 한다

공급에 대한 냉철한 정책적 전환이 필요
신상균_ 산하에이치엠 대표

2012년 이후 국내 주요 대도시를 포함한 전국의 호텔 객실수는 꾸준히 증가세를 보이며 현재 과잉공급이 이미 현실화되고 있다. 서울의 경우, 객실점유율이 2013년 74.6%, 2014년 72.6%, 2015년 71%이고, 2016년과 2017년은 각각 70%에도 못 미치는 69%, 67%대가 예상된다. 객실평균단가 또한 매년 5~10% 가량 감소할 것으로 전망하고 있다. 이는 외래관광객의 증가율보다 호텔 객실의 공급율이 크다는 반증이다. 객실점유율이 최소 75% 이상은 되어야 호텔의 수익이 보장된다는 기준으로 2017년에는 도산 혹은 매각 대상이 되는 호텔이 늘어날 수 있다.
서울시내 호텔은 2011년 138개, 2만3000실, 그리고 2012년부터 꾸준히 성장하여 2017년에는 276개, 5만3000실 정도로 공급될 예정이다. 증가율은 매년 13% 이상을 보이고 있다. 주목해야 할 점은 바로 외래관광객의 증가세다. 2013년 1200만 명이 입국했고 2014년 약 1400만 명, 2015년은 약 1450만 명, 그리고 2016년과 2017년은 각각 1500만 명, 1550만명으로 2015년부터의 증가세는 한 자리인 평균 2.5~3.5% 수준에 이를 것으로 전망하고 있다. 2012년을 기점으로 일본인 관광객이 정치적 이슈와 엔저로 인해 감소 현상을 보이고 있고 당분간 특별한 이슈가 없는 한, 점점 악화될 것으로 보인다. 또한 외래관광객의 60% 가까이 차지하는 중국인 관광객 또한 일본 시장으로 유출되고 있다. 지난 6월 발생한 메르스는 극심한 타격을 입힌 바가 있고 그 회복세는 아직 기대에 못 미치고 있다. 추가적으로 대기업 호텔의 중소브랜드에 대한 진출 또한 하나의 원인으로 롯데시티호텔(현재까지 6곳과 연말까지 2곳으로 총 8곳)과 신라스테이(현재까지 4곳과 연말까지 추가 1곳, 그리고 2016년에는 추가로 3곳으로 총 8곳)등이 시장에 진입하고 있어 경쟁을 심화시키고 있다. 또한 일반 숙박업 형태의 분양형 호텔 또한 계속 증가세다. 정부는 부동산 진흥 정책의 일환으로 호텔 투자에 대한 여러 가지 정책을 진행하고 있어 공급에 대한 냉철한 정책적 전환이 필요하다.

단기적으로 공급과잉이나, 장기적으로 우려할 수준은 아니다
이지춘_ 한승투자개발 전무

외래관광객의 폭발적인 증가, 관광숙박시설 확충을 위한 특별법의 시행 그리고 도시형생활주택 및 오피스텔의 분양률 저조 등이 겹치면서 2012년 이후 일시적으로 객실공급이 집중되고 과잉된 것은 사실이다. 공급 집중의 여파로 객실가격이 하락함에 따라 호텔의 수익성이 악화된 것이 최근의 공급과잉 논쟁의 핵심이다. 소위 비즈니스호텔이라고 일컬어지는 3성급 내외의 시장은 현재 성장기를 지나 성숙기에 진입했다. 성숙기 단계의 가장 큰 특징이 경쟁이 치열해 지고, 그 핵심이 가격경쟁이기에 수익성이 악화되는 건 자연스러운 일이다. 이런 관점에서 보면 현재의 상태를 공급과잉으로 진단하는 것은 타당해 보인다.
다만, 보다 낮은 가격에 많은 객실을 공급할 수 있게 된다는 것은 해당 국가의 관광산업 경쟁력이 높아지는 것을 의미한다. 이는 보다 많은 관광객이 유입될 수 있는 인프라가 조성되는 것이기에 장기적으로 호텔에 대한 수요를 확장시키는 결과를 가져다 줄 것이고, 이런 선순환이 점증적으로 호텔산업의 수익성을 높여줄 것이다. 따라서 호텔 산업의 관점에서 보면 현재의 공급과잉이 부정적인 의미만을 지닌 것은 아니고 장기적으로 더 많은 수요를 창출할 수 있는 기반이 될 수 있다고 생각한다. 결론을 낸다면, 단기적으로 공급과잉이나 장기적으로 우려할 수준은 아니라는 입장이다.

현재 수준에서 멈추면 좋지만 사기업이 추진하다보니 어렵다
남태석_ 중부대학교 항공서비스학과 교수

공급수준을 과잉으로 보고 있다. 그 이유는 점유율에 있다. 2011년 특1급 기준 79% 점유율이 2015년 현재는 70% 이하로 떨어졌다. 여행사 수배팀에 따르면 서울시내에 방잡기가 쉽다는 얘기다. 정부가 2012년 특별법을 만들어 외래관광객 대비 숙박시설이 턱없이 부족하다며 호텔건축을 장려한 결과도 한몫했다. 부동산 경기 침체 이후로 동대문, 명동 등 도심권에서 오피스의 공실이 늘어나자 부동산 개발자들이 오피스를 호텔로 전환한 결과이기도 하다. 그래서 신축하는 호텔들도 있지만 오피스에서 호텔로 변신한 호텔도 많다.
현재 수준에서 멈추면 좋지만 사기업이 추진하다보니 어려운 부분이 많다. 2012년 서울시내에 160개 호텔이 영업했는데 2015년 5월에는 260개를 넘었다. 호텔 객실도 총량제를 법으로 정해야 할지 모르겠다.

중상급 호텔은 과잉 공급되고, 10만원 미만의 저가호텔은 부족한 형국
권진수_ 호스텔코리아 대표

2015년 8월 말일 기준, 서울시내의 관광호텔 및 외국인관광도시민박업체는 각각 269개소(3만8317실)와 751개소(2237실)이며, 개발 예정인(사업계획 승인된 호텔) 호텔까지 감안한다면 앞으로는 5성급의 초호화호텔과 20만원 안팎의 중상급 호텔의 과잉공급이 우려되는 상황이다. 2015년 1월말 기준 서울시내 호텔 사업계획 승인현황에 따르면, 2015년부터 2017년까지 완공 예정인 호텔은 85개소(1만4819실)에 달한다. 2014년 12월말 기준 서울시내 등록된 관광호텔은 230개소(3만4237실), 외국인 관광 도시민박업은 579개소(1801실)이다. 외국인관광 도시민박업은 8개월 사이에 시설수가 30% 이상 증가했다. 따라서 2017년이 되면, 서울시내의 호텔은 315개소(4만9056실), 외국인관광 도시민박업은 증가 비율에 따라 꾸준히 증가한다면 1000개소(4000실) 가량이 되어 서울시에 전체 5만 실 이상의 객실수가 공급된다. 서울시는 2017년까지 5만 실 이상의 객실을 확보하려는 목적으로 사업승인을 진행해 왔다. 서울시 자료에 따르면 2017년까지 외국인 관광객의 수는 꾸준히 증가하며, 숙박 수요는 7만5000실 이상이 될 것으로 판단하고 있기 때문이다. 하지만 문제는 객실 수급 불균형에 있다.
2014년 12월말 기준, 관광호텔 230개소(3만4237실) 중 특1~2급이 차지하는 비중은 54개소(1만7668실)로, 관광호텔 전체 객실 수의 52%로 편중된 경향을 확인할 수 있다. 호텔스닷컴이 발표한 중국인 해외여행 행태분석에 따르면, 중국인 관광객 중 67%가 개별여행을 선호하고, 특히 젊은 층은 81% 이상 높게 나타나고 있으며, 10만 원 미만의 3성급 호텔 선호비율이 가장 높게 나타났다. 단체여행의 경우 여행사들이 이익확보를 위해 4만 원 미만의 저가 호텔을 이용하고, 개별여행객들은 다양한 OTA를 통해 일반 호텔과 다른 차별화된 숙박시설을 찾는 경향이 높다. 따라서 이들을 맞이할 수 있는 철저한 준비가 필요한 시점이다. 그러나 현재 서울시내 객실 수의 절반 이상이 고가의 5성~3성급 호텔로 구성되어있어, 객실 수급불균형 상태를 바로 잡지 않는다면 2017년 3/4분기 쯤에는 풀 서비스 호텔 및 인당 20만원을 호가하는 중상급 호텔은 과잉 공급되고, 10만원 미만의 저가호텔은 부족한 형국이 될 가능성이 높다.

한국 시장의 파이를 키우기도 전에 치킨게임을 벌이고 있다
박종모_ 라마다 호텔 앤 스위트 서울 남대문 총지배인

아마도 88올림픽과 2002년 월드컵 전후에도 기득권을 가진 호텔들은 자신의 주위에 오픈하는 신규 호텔들을 바라보며 똑같은 공급과잉을 제기했을 것이다. 그러나 지금의 한국 시장은 그때와는 비교가 되지 않을 정도의 경제규모로 성장했다. 20년이 훨씬 지난 지금 또 다시 공급 과잉 문제가 제기되고 있다. 과잉공급 이전에 한 번 더 생각해 볼 것은 현재의 한국 경제 상황 및 호텔의 오픈 시기다. 불과 3년 전인 2012년 동대문지역에는 외국인을 유치할만한 그럴듯한 호텔 하나 존재하지 않았다. 3년이 지난 지금은 어떤가? 문제는 이러한 호텔들이 불과 1~2년의 기간을 두고 같은 지역에 오픈한다는 것이다. 영업력이나 경쟁력이 갖추어지지 않은 상태에서 또 다시 새로운 호텔들이 오픈을 준비하고 있다. 이런 추세는 명동, 시청, 서울역, 용산, 홍대 등 주요 핵심지역과 제주, 부산 등 전국적인 지역에서 동시다발적으로 벌어지는 현상이다. 공급과잉이 본격화될 시기는 본격적인 영업을 시작하는 시점인 2017년이 될 것이다. 그때는 한국경제의 체질이 획기적으로 개선되지 않는 한, 지금보다 더욱 더 심한 공급과잉문제를 야기할 것이며, 기존 영업력 및 서비스시설이 열악한 소규모 호텔들의 줄도산이 일어날 것이다.
공급과잉의 원인은 세 가지다. 첫째 정부의 잘못된 시장예측이다. 정부는 이를 바탕으로 법률 및 호텔 규제제한 해지, 용적률 완화 등 각종 인센티브를 지속적으로 제공했다. 둘째 분양형 호텔의 증가다. 분양형 호텔로 인해 소규모의 자본가들도 많은 자금이 소요되던 호텔업에 쉽게 접근할 수 있게 됐다. 셋째는 오픈 시기의 문제다. 대부분의 호텔들이 동기간에 오픈을 준비하고 있어 한국 시장의 파이를 키우기도 전에 치킨게임을 벌이고 있다.

수요 분산으로 인한 호텔간의 과잉경쟁으로 객실점유율 하락세
최혁진_ 그랜드 앰배서더 서울 세일즈 앤 마케팅 총괄 이사

과잉이다. 국내 호텔과 객실수가 빠르게 증가하면서 국내 호텔의 과잉을 실감하고 있다. 서울 내 호텔이 2012년에서 2014년까지 약 2년 사이에 40% 가량의 증가율을 보이고 있으며, 현재 상황과 신규 오픈 예정인 호텔을 고려하면 객실은 이미 포화상태다. 2012년 정부의 호텔 건립 규제 완화 및 호텔 객실의 추가 공급 장려 정책이 시작돼 허가 받은 호텔들이 우후죽순으로 생겨나기 시작한 작년부터다. 또한 호텔 외 게스트하우스, 에어비앤비, 레지던스 등 호텔 대체 숙박 시설의 증가도 한 요인이다. 현장에서는 2013년 이후 지속적인 객실점유율과 객단가의 하락을 체험하고 있다. 중국과 동남아 관광객이 많이 늘었지만, 게스트하우스, 비즈니스호텔 등 저가의 숙박시설도 기하급수적으로 증가하면서 이들의 수요를 흡수했고, 수요 분산으로 인한 호텔간의 과잉경쟁으로 객실점유율이 하락세를 보이고 있으며, 이를 끌어올리기 위해 객실단가도 함께 하락하는 추세이다.

중국 관광객의 관광호텔 이용은 실상 10% 내외다
박창규_ 베스트웨스턴 뉴서울호텔 부장

현재 객실 과잉공급이다. 우리는 큰 오류를 범하고 있다. 첫째 중국관광객의 실체다. 그야말로 7~800만 명하는 수치다. 그들이 모두 호텔로 오는 것이 아니기 때문이다. 둘째로 국제행사, 상용회사 바이어 등 기본적인 호텔이용 수는 별로 늘어나지 않았다. 공급 과잉 시기는 실질적으로 9월부터 시작해서 약 2년 정도 호텔 침체기가 될 것이다. 아주 혹독한 시련이 예상된다. 그 이유는 중국 관광객의 관광호텔 이용이 실상 10% 내외라는 점, 동남아 경기 침체로 인한 해외여행 감소, 일본이 추진하고 있는 관광 정책이 계속 이어지고 있다는 점 등이 가장 핵심적인 부분이다. 심지어 중국, 동남아 여행사의 패키지도 일본상품을 만들고 있다. 인센티브는 말할 것도 없다.

불법영업에 대한 규제가 제대로 이루어지지 않은 상태
이상훈_ 골든서울호텔 총지배인

공급과잉이라고 생각한다. 본격적인 경쟁이 빠르면 2015년 11월부터 시작되어 2016년 상반기부터 치열한 가격경쟁에 들어갈 것으로 보인다. 2015년 10월 현재까지 오픈했거나 건립 중이거나 미착공된 호텔이 많다. 정부의 발표대로 관광객은 급증했는데 관광호텔을 이용하는 관광객은 그만큼 늘지 않았고, 이는 치열한 가격경쟁으로 이어진다. 이로 인해 관광호텔의 객실점유율은 오히려 하락했다. 관광객 증가는 주로 중국인 단체방문객들인데 이들은 저렴한 레지던스, 게스트하우스, 모텔 또는 불법으로 숙박업을 하는 오피스텔에 단체 투숙하는 경우가 많다. 이러한 불법영업에 대한 규제가 제대로 이루어지지 않은 상태에서 객실위주의 신규 오픈 관광호텔 및 비즈니스호텔이 증가하면서 객실이 남아돌아 서로 치열한 가격경쟁으로 객단가 하락만 초래하고 있는 실정이다.

호텔의 서비스나, 질, 안전에 문제가 많다
익 명_ 글로벌호텔그룹 한국법인

현재 국내 호텔 객실의 공급수준은 과잉이다. 당장 올해부터 과잉문제가 초래될 것이다. 첫째는 지난 몇 년 사이 수많은 기업들의 호텔 진출이 있었고(특히 대기업), 이에 편승한 무분별한 개발업자들의 유사호텔 개발에 큰 요인이 있다고 본다. 특히 분양형 호텔들이 과장광고와 함께 등장하여 관리에는 관심을 두지 않고 오로지 분양에만 신경을 쓰다보니 객실수만 늘어났다고 본다. 호텔의 서비스나, 질, 안전에는 전혀 신경을 쓰지 않고 건설되는 분양호텔은 곧 큰 사회 문제로 대두될 수 있다.

호텔의 이익금을 또 다른 호텔 개발에 사용하지 않고 있다
남승우_ 호텔 프린스 이사

서울을 한정으로 공급과잉이라고 생각한다. 한국 방문자 수가 꾸준히 증가 추세이므로 앞으로 호텔 객실이 더 필요할 것이라는 의견이 있지만, 그것으로 현재까지의 증가추세가 앞으로도 계속될 것이라고 보기에는 근거가 부족하다. 오히려, 환율이나 국내외 각종 사건, 사고, 메르스와 같은 유행성 질병 등의 외생변수가 절대적인 우리나라 관광산업 구조상 한국방문객 추이를 보수적으로 산정할 필요가 있다. 교통수단의 발달 등으로 전국이 일일생활권 안에 들어있어 호텔 내수시장의 한계가 분명한 것도 호텔업의 약점이다. 최근 기존 호텔들에서는 호텔의 이익금을 또 다른 호텔을 개발하는데 사용하지 않고 호텔업 외의 다른 투자처를 찾는 경우가 많은데, 이것이 현재 객실 공급수준에 대해 가장 민감하게 느낄 수 있는 호텔 관계자들이 객실 공급수준을 어떻게 생각하는지 볼 수 있는 증거다.
호텔은 개발이 시작된 후 보통 2~3년 정도 지나야 본격적인 영업을 시작할 수 있고 한 번 호텔로 개발된 건물은 다른 용도로 전환이 쉽지 않다. 그래서 수요예측에 좀 더 정확성을 기하고 시차를 두어 단계적으로 개발을 할 필요가 있었는데, 어떤 특정시기의 객실수요증가와 공급부족만을 부각시켜 급하게 호텔개발을 추진하다보니 균형선을 순식간에 넘어버렸다.

과잉은 공급의 증가보다는 매력적인 수요의 감소가 주된 원인
정노재_ 하나투어 체인호텔사업팀 팀장

정부의 수혜로 올해부터 명동권을 중심으로 신규호텔의 대량 공급이 예상된다. 특별법이 금년 12월까지 한시적으로 적용됨에 따라 호텔의 건설기간 등을 감안, 특별법의 수혜로 건설되는 호텔의 공급은 2018년 최고점에 도달하게 될 것이다. 그러나 그럼에도 불구하고 호텔 과잉을 유발한 주 원인을 정부의 용적률 인센티브 시책 때문이라 보는 시각은 논리적 오류가 아닐까 생각된다. 과잉을 유발한 원인은 2014년 이전까지 국내 외국인 관광객의 주를 차지했던 일본 관광객의 감소, 국제경기 불황에 따른 다국적 회사의 다운사이징에 기인한 현지 파견인력 감소, 그리고 이전 정권보다 줄어든 국제행사 유치 등을 들 수 있다. 결국 호텔의 과잉은 공급의 증가보다는 매력적인 수요의 감소를 주된 원인으로 볼 수 있다.

요우커들이 과연 특급호텔에 큰돈을 내고 묵을까?
익 명_ 대기업 계열 호텔 개발사

공급과잉에서 중요한건 요우커들이 과연 특급호텔에 큰돈을 내고 묵을지 여부다. 불행하게도 그렇지 않을 것이다. 이런 상황에 특급호텔이 더 생기는 것은 출혈경쟁으로 이루어질 것이다. 뿐만 아니라 요우커들이 언제까지 한국을 이렇게 꾸준히 방문할지도 의문이며, 크루즈관광이 더욱 활성화 된다면 호텔객실보단 크루즈에서 숙박을 해결하게 될 것이라는 점도 생각해 봐야 한다.

그럼에도 불구하고 4대문 안에 현재 4000실 이상의 객실이 개발 중에 있다
나기태_ 베니키아 프리미어 동대문 총지배인

과잉이라고 본다. 저가 숙소를 찾는 중국 관광객들에 반해 상대적으로 고가의 객실들만 공급이 되고 있기 때문이다. 연중 최고의 성수기인 10월의 서울 4대문 안 호텔 객실점유율이 80%를 밑돌고 있으며 평균객실료도 특1급을 제외하고는 10만원을 밑돌고 있는 실정이다. 그럼에도 불구하고 4대문 안에 현재 4000실 이상의 객실이 개발 중에 있다.

고객의 트렌드를 먼저 파악하여 정확한 수요예측 분석 필요
익 명_ 서울 관광호텔 총지배인

관광객 수를 정확히 고려하지 않고, 입국자 수를 가지고 관광객으로만 생각하는 것은 무리가 있다. 메르스의 여파도 있지만 2015년도 호텔업계는 객실단가 및 객실점유율 모두 어려운 실정이다. 일부 언론에서 우리나라 호텔 요금이 비싸다고 했는데 현재 홍콩, 싱가포르 등보다도 한국이 저렴하며, 이는 특급호텔 기준으로만 비교하는데 비즈니스호텔 등급도 비교가 필요하다.
정부는 일자리 창출 및 관광객 유치 활성화라는 이유로 호텔업에 대한 기준을 완화시켰지만 결국 명동권, 인사동권, 동대문권 모두 10만원 미만대의 객실단가를 가지고 나눠가지는 형국을 초래했다. 현재 중국 여행사의 가격이 트윈기준 조식포함 5만 원대가 많아, 기존 수원 같은 외곽에 투숙하던 물량들이 서울시내로 들어오고 있기 때문이다. 따라서 호텔 전체 가격은 내려가지만 물량은 결코 호텔 신규 객실 대비 늘어나지 않았다.
호텔뿐만 아니라 에어비앤비 또는 게스트하우스의 난립으로 인해, 젊은 FIT 고객들의 투숙 패턴이 바뀐 것도 이유 중의 하나다. 기존 여행국가에 대한 전 일정에 대한 호텔 예약을 미리 했다면, 이제는 1박만 예약하고 입국하여, 당일 가격을 통하여 투숙하고 싶은 호텔을 찾아서 옮긴다는 것이다. 중국 FIT 관광객의 트렌드는 1박은 현지인처럼 에어비앤비를 통한 투숙이며, 2박째 부터는 다시 호텔로 이동한다. 이는 공급과잉으로 예약을 미리하지 않아도 정말 극성수기가 아니면 원하는 곳을 골라서 투숙할 수 있기 때문이다.

전체 시장의 개괄 지표를 놓고 객실공급 적정성을 논하는 게 문제
김인진_ 밀레니엄 서울 힐튼 재경부장

관광호텔업협회의 관광숙박업현황에 의하면 2013년 우리나라 전체 호텔(관광호텔, 전통호텔, 호스텔 포함)의 객실가동률은 62.9%이었다. 굳이 따지자면 이는 손익분기점 가동률에 근접한 상태로 공급과잉이라 봐도 큰 무리가 없는 수준으로 보인다. 그렇지만 전체 시장의 개괄 지표를 놓고 객실공급 적정성을 논하는 건 적절치 않다. 지역별로도 그렇고, 등급별로도 수요와 공급상의 불균형이 뚜렷이 혼재해 있기 때문이다.
최근 공급이 주로 쏠린 서울 특급호텔의 경우는 2013년 객실가동률이 70%대 초반(2013년 서울 특1급 호텔의 객실점유율이 71.9%였음), 향후 2~3년 내 초과 공급 상태(서울연구원 ‘서울시 숙박시설의 유형별 수급실태와 대응방안’에 따르면 최근 3년간 새로 들어선 호텔의 90%는 특급 수준의 고가 호텔이다. 아울러 특급 고가 호텔의 경우 2018년 객실가동률을 40%로 추정)로 진입할 것이 확실해 보이지만, 외래관광객 믹스가 재편되어 새로운 수요가 집중되고 있는 서울 소재 저가 호텔(관광호텔뿐만 아니라 공중위생법상 일반호텔 포함)의 경우는 공급이 턱없이 부족한 것으로 평가되고 있다.